不動産投資の落とし穴

マンションと赤い花

最近、婚活を装って知り合った女性に投資用マンションを買わせる詐欺が増えているそうです。

気が変わったといわれると、詐欺としての立件は難しく、投資用マンションを買うときには、きちんと自分で判断しなければなりません。

そこで、私の知っている範囲で、不動産投資について整理してみます。

不動産投資の儲かる理屈

多くの不動産投資では、借金をして不動産を買い、家賃収入と借金の利息の差が利益になると説明しています。

(利益)=(家賃収入)-(借金の利息)

この式からだけでも、家賃収入がなければ赤字になることがわかります。すなわち、借りてくれる人がいないというリスクが常にあります。

さらに、家賃収入と支払う利息の差が利益になると考えるのは大きな間違いです。どこが間違いなのか考えてみましょう。

不動産価格の変化

不動産の価格は時の経過とともに変化します。特に新築の場合は人が住んだとたんに価格が下がります。

新築の建物は人が住んだとたんに価格が下がり、メンテナンスの状況にもよりますが、時の経過とともにさらに価格が下がっていきます。

つまり、借金をして建物を買うということは、建物の価格が下がっていくため買った時の価格で売ることはできず、建物を売っても借金を返せないというリスクを抱えることになります。

建物は時間の経過とともに価格が下がりますが、土地はそうとは限りません。終戦からバブルの時代までは、土地は値上がりするものでした。

しかし、バブルがはじけてからは土地も値下がりしました。

バブルの時代までは、借金をして自分が住むマンションを買い、マンションが値上がりしたら売り、さらに高級なマンションを買うということが行われていました。

バブルがはじけた後では、マンションを買うと、マンションが値下がりし、マンションを売っても借金を返せないということになりました。

不動産の価格が変化することを考えずに不動産投資を行うと、不動産の価格が借金よりも下がってしまうリスクにさらされることになります。

不動産取得に伴う経費

不動産を買うと税金がかかります。持っているだけでも税金がかかります。建物には修繕費がかかります。これらは無視できない金額です。

前に不動産投資の話を聞いたときに、資金計画の話をした人がこのあたりのお金の話をしませんでした。質問したところ、おおよその金額を示すために省略したと答えていましたが、おおよその金額だとしても無視できない金額です。

価格の妥当性

普通の人は不動産の売買は一生のうちに何回もやるものではありません。不動産売買を専門にしている人とは、持っている情報に圧倒的な差があります。

そのような状況で、不動産の価格について妥当な判断ができるとは思えません。

その他

不動産は、現金が必要な人が手放すことがあるため、掘り出し物があります。掘り出し物は、見つけたらすぐに買わないと売れてしまいます。するとすぐに買うためのお金が手当てできなければなりません。

掘り出し物の情報が入ってくること、それが掘り出し物であることをすぐに見抜ける知識やスキルを持っていること、それを買えるだけのお金を手当てできること、このあたりが不動産投資のキモのような気がします。

まとめ

ちょっと考えただけでも、不動産投資にはこれだけ考えなければならないことがあります。

婚活で知り合った相手から不動産投資を勧められたら、それが目的だったと判断し、すぐに分かれるほうが賢明です。

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